Las expensas extraordinarias son aquellas que se generan por obras de mejora, innovaciones o reparaciones estructurales en un edificio o consorcio, a diferencia de las ordinarias, que cubren el funcionamiento habitual. La distinción es relevante en los contratos de alquiler porque la Ley 27.737 —vigente desde enero de 2023— establece que las extraordinarias son responsabilidad del propietario, no del inquilino.
Diferencia entre expensas ordinarias y extraordinarias
| Tipo | Qué incluye | Quién paga (alquiler) |
|---|---|---|
| Ordinarias | Limpieza, portería, luz/gas común, mantenimiento rutinario, seguros, administración | Inquilino |
| Extraordinarias | Renovación de ascensor, pintura de fachada, impermeabilización, obras de mejora votadas en asamblea | Propietario |
La clasificación de un gasto como ordinario o extraordinario no siempre es evidente y puede generar conflictos entre propietarios e inquilinos. Ante la duda, la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires y los centros de mediación del Ministerio de Justicia de la Nación ofrecen orientación gratuita.
Cómo se aprueban las expensas extraordinarias
Las obras que generan expensas extraordinarias deben ser votadas en asamblea de propietarios, con el quórum y la mayoría establecidos en el reglamento de copropiedad y en el Código Civil y Comercial de la Nación. Las obras de mantenimiento urgente —roturas de cañerías, fallas eléctricas— pueden ser autorizadas por el administrador sin asamblea previa, pero deben informarse en la siguiente reunión ordinaria.
Cómo impugnar gastos extraordinarios
- Solicitar por escrito al administrador el acta de asamblea en la que se aprobó el gasto. Es una obligación legal del consorcio entregarla en 48 horas hábiles.
- Si el gasto no fue aprobado en asamblea, notificar por carta documento al administrador la impugnación dentro de los 30 días de recibida la liquidación.
- Presentar denuncia ante el Registro Público de Administradores (RPA) del GCBA (rpa.buenosaires.gob.ar) si el administrador no responde o sigue incluyendo el gasto.
- Iniciar una mediación prejudicial ante el Centro de Mediación del Ministerio de Justicia de la Nación, trámite gratuito para conflictos de consorcio.
Fondo de reserva del consorcio
El Código Civil y Comercial prevé que los consorcios constituyan un fondo de reserva para afrontar gastos imprevistos sin necesidad de emitir liquidaciones extraordinarias. El porcentaje del fondo varía según el reglamento, pero la práctica habitual oscila entre el 5% y el 10% del total de las expensas ordinarias mensuales. Los copropietarios tienen derecho a conocer el saldo del fondo de reserva en cada liquidación mensual.
