Las expensas en los edificios de propiedad horizontal de Buenos Aires aumentaron un promedio del 38% en los últimos doce meses, según el relevamiento de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI). En mayo de 2026, el valor promedio de las expensas ordinarias para un departamento de dos ambientes en CABA ronda los $65.000 mensuales en edificios de mediana antigüedad, y supera los $120.000 en torres con amenities. Entender cómo se calculan es el primer paso para detectar cobros incorrectos.
Expensas ordinarias vs extraordinarias
| Tipo | Qué incluye | Quién las paga |
|---|---|---|
| Ordinarias | Sueldo encargado, luz partes comunes, limpieza, mantenimiento rutinario | El inquilino (según Cód. Civil) |
| Extraordinarias | Obras, pintura fachada, renovación ascensor, fondo de reserva | El propietario |
Cómo se calcula la parte proporcional de cada unidad
Cada unidad tiene un porcentaje de incidencia (o «coeficiente») sobre el total del edificio, establecido en el Reglamento de Copropiedad. Ese porcentaje se aplica al total de gastos del mes para determinar cuánto paga cada departamento. Por ejemplo, si un piso tiene el 3,5% de incidencia y los gastos totales del consorcio fueron $2.000.000, su expensa será de $70.000. El administrador está obligado a presentar la liquidación detallada mensualmente, con comprobantes disponibles para consulta de los copropietarios.
Cómo reclamar cobros indebidos
Si el propietario o inquilino detecta un error en la liquidación, debe solicitarlo por escrito al administrador con firma y fecha. Si no hay respuesta en 10 días hábiles, puede presentar una denuncia ante la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del GCBA (buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor) o ante el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA) si el administrador es inmobiliaria. El abogado especialista en propiedad horizontal Gustavo Capalbo señaló que «el 30% de las liquidaciones de expensas tienen al menos un error menor, generalmente en la imputación de gastos extraordinarios cobrados como ordinarios».
