Las expensas en edificios de la Ciudad de Buenos Aires acumularon una suba promedio del 25% en los primeros cinco meses de 2026, según datos de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI). El incremento superó la inflación general del período y se explica principalmente por la actualización de los salarios del personal de edificio.
Qué componen las expensas y por qué aumentaron
La liquidación mensual de expensas está integrada por los siguientes ítems, en orden de peso sobre el total:
- Salarios del personal de limpieza y portería — representa entre el 40% y el 60% del total.
- Servicios comunes: electricidad, gas y agua de las áreas de uso compartido.
- Mantenimiento y reparaciones: ascensores, bomba de agua, pintura de fachada.
- Seguros obligatorios del edificio, incluyendo incendio y responsabilidad civil.
- Honorarios de la administración — entre el 6% y el 10% del total de las expensas.
Los salarios del personal de edificio se actualizaron más de un 30% en los primeros dos cuatrimestres del año, de acuerdo con las paritarias del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal).
Valores promedio de expensas en Buenos Aires — mayo 2026
| Tipo de unidad | Expensas promedio mensual (CABA) |
|---|---|
| Monoambiente sin cochera | $95.000 – $145.000 |
| 2 ambientes | $130.000 – $200.000 |
| 3 ambientes | $180.000 – $280.000 |
| PH o planta baja | $110.000 – $175.000 |
| Departamento con cochera | $30.000 – $60.000 adicionales |
Derechos de propietarios e inquilinos ante las expensas
La Ley 13.512 de Propiedad Horizontal y el Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2048 a 2067) regulan las obligaciones de los consorcios y los derechos de los copropietarios. Entre los derechos reconocidos figuran:
- Solicitar al administrador el detalle completo de los gastos mensuales — es una obligación legal del consorcio.
- Participar y votar en las asambleas ordinarias y extraordinarias.
- Impugnar los gastos no aprobados en asamblea dentro de los plazos estipulados en el reglamento de copropiedad.
- Presentar denuncia ante el Registro Público de Administradores (RPA) del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en caso de irregularidades.
En los contratos de alquiler, la Ley 27.737 establece que las expensas ordinarias —gastos de funcionamiento habitual del edificio— corren por cuenta del inquilino, mientras que las extraordinarias —obras de mejora o reparaciones estructurales— son responsabilidad del propietario.
Medidas que reducen el gasto en expensas
Según relevamientos de CAPHAI, los consorcios que implementaron las siguientes medidas registraron reducciones de entre el 8% y el 15% en su gasto en servicios comunes:
- Instalación de medidores individuales de agua y gas.
- Reemplazo de iluminación tradicional por LED con sensores de movimiento.
- Revisión y licitación de la póliza de seguro del edificio.
- Comparación de administraciones: los honorarios varían entre el 6% y el 10% del total.
Dónde hacer consultas o denuncias
El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires cuenta con la Dirección de Defensa y Protección al Consumidor y con el Registro Público de Administradores (RPA), ambos con atención presencial y digital, donde los copropietarios pueden presentar reclamos contra administradores sin costo.
