La rentabilidad bruta del alquiler en la Ciudad de Buenos Aires promedió el 4,8% anual en dólares en el primer trimestre de 2026, el nivel más alto desde 2016, según el relevamiento mensual de Reporte Inmobiliario. La caída en los precios de venta en dólares entre 2020 y 2024 generó una ventana de oportunidad que aún no se cerró del todo para los compradores que buscan renta.
Rentabilidad bruta por barrio (Q1 2026)
| Barrio | Rentabilidad bruta anual (USD) | Precio promedio m² (USD) | Alquiler mensual 2 amb. (est.) |
|---|---|---|---|
| Barracas | 5,8% | 1.500 | $310.000 |
| La Boca | 5,6% | 1.350 | $290.000 |
| Constitución | 5,4% | 1.400 | $295.000 |
| Parque Patricios | 5,2% | 1.600 | $310.000 |
| Flores | 4,9% | 1.750 | $330.000 |
| Caballito | 4,7% | 2.100 | $385.000 |
| Palermo | 4,2% | 3.200 | $520.000 |
| Puerto Madero | 3,1% | 6.500 | $780.000 |
Fuente: Reporte Inmobiliario y Zonaprop, Q1 2026.
Por qué Barracas lidera la rentabilidad
«Barracas combina precios de venta todavía bajos —herencia de su estigma histórico— con demanda de alquiler creciente impulsada por la expansión del Distrito Tecnológico de Parque Patricios y la mejora del espacio público», explica Daniela Castro, analista de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios. El barrio recibió más de USD 200 millones en inversión privada entre 2020 y 2025, principalmente en reconversión de galpones industriales en lofts y unidades residenciales.
Rentabilidad neta: qué descontar a la cifra bruta
| Gasto | Impacto sobre la rentabilidad |
|---|---|
| Vacancia (1-2 meses por año) | -0,8% a -1,2% |
| Mantenimiento y reparaciones | -0,5% a -1% |
| Comisión inmobiliaria (administración) | -0,6% a -1% |
| Impuesto ABL | -0,2% a -0,4% |
| Rentabilidad neta estimada (Barracas) | 3,4% – 3,8% anual en USD |
Qué tipo de inmueble rinde más
Los departamentos de uno y dos ambientes muestran mayor liquidez —se alquilan más rápido y con menos vacancia— que los de tres ambientes. En Barracas y Parque Patricios, los lofts industriales de entre 40 y 60 m² son los que registran mayor demanda relativa, especialmente entre jóvenes profesionales y trabajadores del Distrito Tecnológico, según L.J. Ramos.
